Entendendo o Laudo de Reforma

O laudo de reforma é um documento que existe a um bom tempo, porem só foi considerado como obrigatório a partir da Norma de Reformas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 16280. A NBR 16280 foi originalmente publicada em 2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois

prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares no Edifício Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos até hoje. A norma estabelece as etapas de obras de reformas e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Toda obra de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exige laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário. A norma afasta definitivamente o chamado o faz-tudo, o curioso ou o amador e privilegia a boa técnica.

Responsabilidades do responsável legal pela edificação

1 - Antes de iniciar uma obra de reforma

• Quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno;

• Requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;

• Receber as documentações ou propostas da reforma com a constituição de profissional habilitado;

• Autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma na edificação somente após o atendimento a todos os requisitos do plano de reforma;

• Promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas.

OBS: No caso do condomínio edilício será de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade a realização da reforma, e não do síndico, quando a obra for em espaço privativo. O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve contratar profissional habilitado que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas, que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.

2 - Durante uma obra de reforma

• Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.

OBS: O responsável legal pode a qualquer momento solicitar informações para o profissional habilitado executante sobre a execução dos serviços, em atendimento ao plano de reforma.

3 - Após uma obra de reforma

• Receber o termo de encerramento das obras conforme plano aprovado elaborado pelo executante e seu profissional habilitado, e o manual atualizado;

• Cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;

• Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.

Responsabilidades do proprietário de unidade autônoma do condomínio

1 - Antes de iniciar uma reforma

• Encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.

2 - Durante uma obra de reforma

• Cuidar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.

3 - Após uma obra de reforma

• Atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado separadamente.

Veja algumas das atividades que só podem ser realizadas por profissional devidamente habilitado (engenheiro/arquiteto):

• Construção ou demolição de paredes e divisórias

• Substituição de revestimentos (pisos, paredes, tetos)

• Abertura ou fechamento de vãos

• Alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias

• Instalação de mobiliário fixo.

Basicamente, qualquer tipo de reforma que altere o projeto (arquitetônico, estrutural, hidrossanitário ou elétrico), necessitará de um laudo de reforma.

Veja algumas atividades que não necessitam de laudo de reforma:

• Instalação ou conserto de chuveiros ou tomadas quebradas;

• Manutenção e limpeza de ar-condicionado;

• Pintura.

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